Що відбувається на ринку нерухомості

Якщо описувати ситуацію загалом, то основні чинники, які впливають на ринок нерухомості в Україні, – це воєнний стан та економічна ситуація. На ринок також активно впливають функціонування державних програм "єОселя" та "єВідновлення" і стабільність їх фінансування.

Ще один важливий момент – платоспроможність населення. Чим більше вона буде падати через зростання цін, податків та інфляції, тим менше в українців буде можливості купити власне житло.

Також інформаційний фон серйозно впливає на те, як діють покупці та продавці. Чим спокійніше в новинах, тим більше людей готові вкладати свої кошти в нерухомість. Перш за все, це стосується тих покупців, які купують житло з метою вигідної інвестиції грошей. Водночас люди, які шукають помешкання для особистого проживання, більше орієнтуються не на новини, а на інші чинники: доступність державних програм, ціни на ринку, пропозиції тощо.

З особливостей: після початку війни українці почали віддати перевагу житлу на нижніх поверхах, а також газифікованим будинкам. Важливим критерієм є наявність поряд укриття, каже експертка з нерухомості Олена Бондарук в розмові з РБК-Україна.

Вона додає, що через дефіцит пропозицій на ринку вторинного житла збільшився попит на новобудови. З останніх тенденцій - забудовники пропонують квартири з оздобленням, оскільки на них є підвищений попит, таке житло швидше розкуповують, каже Бондарук.

Ще одна новинка ринку - пропонується оренда квартир з правом викупу, додала експертка. Тобто житло продають з невеликим першим внеском і розтермінуванням, при цьому сплачується орендна ставка.

А експрезидент Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ) Юрій Піта у коментарі УНІАН наголошує: зараз настав період, коли саме покупець може диктувати правила. Особливо, якщо має вільні кошти та не залежить від іпотеки чи держпрограм. Можна домовлятися про ціну - і в багатьох випадках суттєво, підкреслив Піта.

Експерт додав, що власники часто готові до знижок, особливо якщо їм терміново потрібні гроші. І навпаки, продавець сьогодні має менше простору для маневру.

Ціни ростуть

Згідно даних Держстату, протягом першого кварталу 2025 року загальний рівень подорожчання житла становив 3,9%. При цьому первинка за цей період здорожчала на 4,3%, а вторинка - на 3,6%.

За рік (у порівнянні з цінами 1 кварталу 2024 року) подорожчання квартир становило 11,2%: вартість первинки збільшилась на 14,8%, а вторинки - на 9,3%.

Видання ЛУН аналізує: за перший квартал 2025 року 1-кімнатні квартири дорожчали трохи активніше за 2-та 3-кімнатні. Зокрема, за 3 місяці "одинички" додали 4,4% вартості, а 2- та 3-кімнатні - по 4,2%.

На вторинному ринку в першому кварталі найвищий приріст вартості був зафіксований в сегменті 1- та 3-кімнатних квартир - вони подорожчали на 3,7%. А 2-кімнатні за цей період додали 3,5%.

Аналітики ЛУН пишуть, що найвищу середню ціну станом на зараз в країні мають 1-кімнатні квартири в столиці: наразі вони коштують $65 тис., додавши за пів року 6% до середньої вартості. Київські "одинички" знову стали найдорожчими в країні, перевищивши середню вартість 1-кімнатних у Львові, середня ціна яких скоригувалась до $64,9 тис. 

Загалом за даними ЛУН, протягом 6 останніх місяців середні ціни на 1-кімнатні квартири рухались вгору по всій країні, навіть у прифронтових та найбільш обстрілюваних містах. Зокрема у Сумах за пів року 1-кімнатні подорожчали на 15% та досягли позначки у $23 тис., в Дніпрі та Одесі такі квартири подорожчали на 13%, до $35 тис. та $42,8 тис. відповідно. А у Харкові 1-кімнатні за 6 місяців зросли в ціни, в середньому, на 10%, до $22 тис.

Щодо динаміки цін на 2-кімнатні квартири, пише ЛУН, то середні ціни на них теж йдуть вгору в усій країні. Причому у відсотковому вираженні найбільше зростання в піврічній ретроспективі продемонстрували 2-кімнатні в Харкові (+17%), Одесі (+13%) та Рівному і Чернівцях (+12%). Але лідерами по вартості залишились Київ, де 2-кімнатна квартира нині коштує, в середньому, $100 тис., Львів з середньою ціною "двушки" $92,5 тис. та Ужгород з середньою вартістю двокімнатної $87,5 тис.

Середня вартість трикімнатних квартир теж підтримує тренд на зростання: вони дорожчають майже у всіх областях України. Зокрема в столиці 3-кімнатні досягли позначки $150 тис. (+9% за пів року), а в Ужгороді - $110 тис. (+5% за пів року). Цікаво, що у Львові середня ціна на 3-кімнатні квартири залишилась майже на рівні 6-місячної давнини і становить, в середньому, $116 тис.

При цьому найбільше за пів року подорожчали 3-кімнатні квартири в Харкові (+17%), Вінниці (+13%) та Одесі (+11%).

Що буде далі

За даними порталу DIM.RIA, у травні 2025 року ціни на квартири в новобудовах зросли в більшості регіонів України. Однак вже скоро ринок нерухомості увійде у нову фазу здорожчання. Літо обіцяє стати періодом активного зростання попиту та цін, особливо на первинному ринку. Водночас вторинний залишається привабливим для тих, хто прагне швидкого заселення.

За прогнозами керуючого партнера групи DIM Олександра Насіковського, минулого року ціни на бізнес- і преміумклас зросли на 10-15%, а в сегменті "комфорт" - до 10%. У 2025-му ж можна очікувати ще один стрибок на рівні 10-15%.

За словами експертки ринку нерухомості Вікторії Берещак, у 2025 році ціни на первинному ринку нерухомості дійсно можуть зрости на 15% - за умови, якщо ситуація в країні стабілізується. Це пов’язано з зростанням вартості будівельних матеріалів, що впливає на кінцеву ціну житла.

На вторинному ринку ситуація буде залежати від внутрішньої міграції населення. Великі міста можуть побачити підвищення цін на житло:

• До 12% для однокімнатних квартир.
• До 8% для більших планувань.

Таким чином, для покупців, які шукають нерухомість на вторинному ринку, цей рік може бути сприятливим для покупки за вигідними цінами, але з очікуваним зростанням цін у середньостроковій перспективі.

На думку Берещак, попит на нерухомість залишатиметься низьким, що зумовлюється відсутністю стабільної платоспроможності в населення. Таким чином, інвестори мають бути готові до певної невизначеності на ринку.

Також аналітики роблять прогнози на післявоєнні часи. Станом на зараз відомо, що ринок нерухомості під час війни зазнав збитків на понад $60 млрд. Крім того, в країні вже з'являється  дефіцит житла, бо забудовники не готові вкладатися в нові проєкти.

"Зараз ми бачимо, що у нас з'являється стратегічний дефіцит житла. Коли війна закінчиться, люди будуть повертатися і постане питання, де ці люди будуть жити",- наводить Delo.ua слова засновника ІТ-компанії M4U Володимира Даниленка під час Business Wisdom Summit 2025.

За його словами, на первинному ринку нерухомості ще під час пандемії почалось жорстке гальмування, а починаючи з 2022 року ринок поступово колапсує.

Що стосується цін на житло, до війни вони підігрівалися зі швидкістю 15%, 20%, 25%, але під час війни навіть в умовах нестабільного курсу ціни зацементувались - у 2024 році ціни в середньому коригувалися на рівні 5-6%, у доларах дещо знизилися.

На переконання Даниленка, у випадку закінчення війни та повернення людей до України, багатьом з них житла не знайдеться. А ринок нерухомості дуже інерційний і за місяць він не вирішить ці проблеми. Тому ціни на житло після війни однозначно зростатимуть.

Валерія Шипуля